Avec le marché très florissant de l’immobilier et des services relatifs à la prise en charge de la dépendance, revendre son EHPAD c’est passer à côté d’une rentabilité croissante au fil des ans. Il arrive toutefois qu’un investisseur décide de céder sa résidence senior médicalisée, pour des raisons telles que l’invalidité par exemple, le décès de son propriétaire (dans ce cas l’EHPAD peut avoir été acquis par transmission au moment de la succession). Voici donc les 5 choses à connaître pour bien revendre son EHPAD.
1 – La qualité du gestionnaire
La valeur de l’EHPAD dépend en grande partie de la qualité de l’opérateur en charge de sa gestion : la revente se fait rapidement si le gestionnaire est reconnu, et s’il jouit d’une bonne réputation. En revanche, une résidence senior dont le gestionnaire est peu sérieux n’aura aucun intérêt aux yeux des investisseurs, qui préfèrent plutôt se tourner vers les meilleurs opérateurs. Ceux-ci sont inscrits sur les différents classements périodiques publiés.
Certes, il faut garder en tête que c’est le gestionnaire qui est le principal acteur en charge de piloter l’exploitation dans son intégralité. L’investisseur conclut avec celui-ci un bail commercial et perçoit les revenus locatifs qu’il distribue. L’intégralité des missions relatives à l’exploitation de l’EHPAD est entièrement prise en main par le gestionnaire.
2 – Revendre son LMNP
En revendant son EHPAD, la LMNP est également cédée. Rappelons que c’est un statut fiscal qu’acquiert le loueur par rapport à son activité dans la location meublée. Le nouvel investisseur exploite alors à son tour avec le même statut, tout en profitant des exonérations d’impôt qui en découlent. Plus la carotte fiscale est importante, plus le LMNP et donc l’EHPAD à revendre est susceptible d’intéresser l’acheteur. Notons que défiscaliser efficacement permet d’impacter de manière très attractive sur le rendement de l’activité.
3 – Faire profiter le nouvel acquéreur de l’amortissement de l’immobilier et du mobilier
Le nouvel acheteur peut profiter de l’amortissement aussi bien de l’immobilier que du mobilier, ce qui va optimiser sa charge fiscale. L’amortissement est en effet déduit de son imposition, en particulier s’il est soumis au régime réel d’imposition. Rappelons qu’un bien immobilier peut s’amortir jusqu’à plus de 30 ans. L’amortissement du mobilier en revanche est estimé à moins d’une dizaine d’années.
4 – Permettre à l’investisseur entrant de toucher des loyers immédiats
C’est un des atouts du revendeur d’EHPAD : l’investisseur entrant va pouvoir immédiatement toucher les loyers, la résidence étant déjà en exploitation. Pour l’achat d’un EHPAD neuf, il peut y avoir une certaine carence locative pendant une certaine période, entre la livraison du bien et la signature du premier bail locatif entre le gestionnaire et le locataire.
De plus, l’avantage pour l’acheteur d’acquérir un EHPAD d’occasion, c’est d’être en connaissance de l’historique sur le rendement de l’activité, les dernières revalorisations des loyers ou encore les prochaines revalorisations, la tendance par rapport aux taux de remplissage, etc.
5 – Pour le nouvel acquéreur : devenir une micro-entreprise
Investir dans un EHPAD pour le nouvel investisseur, c’est devenir un micro-entrepreneur. Son activité diffère de celle d’un simple loueur percevant des revenus fonciers, dans la mesure où il investit plutôt dans la location meublée. Il touche des bénéfices industriels et commerciaux ; en outre, il est dans l’obligation de confier la tenue de ses comptes à un expert-comptable qui se spécialise en LMNP. Le loueur déclare son activité au Greffe du tribunal du commerce. Il n’est pas tenu néanmoins de s’enregistrer au RCS tant qu’il ne bascule pas vers la location meublée professionnelle.
Bien vendre son EHPAD : les conseils complets sur euodia.fr.
Pour conclure, l’investissement en EHPAD, qu’il soit neuf ou d’occasion, est rarement déficitaire. Seules les deux premières années correspondent plus ou moins à des périodes creuses, dans la mesure où le prêt et les intérêts sont généralement remboursés pendant cette période.
