Les SCPI répondent à plusieurs attentes, dont la constitution d’une épargne pour le long terme via la souscription à une assurance-vie. Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de ce montage, sachant que les SCPI deviennent la propriété de la compagnie d’assurance qui les a achetées elle-même auprès de la société de gestion.
Les SCPI, des unités de comptes d’une assurance-vie
Une fois la SCPI acquise par l’assureur, elle devient un support en unité de compte qui sera à son tour souscrit par l’épargnant qui souhaite dynamiser son contrat. Le but est d’augmenter le rendement global de celui-ci, puisque le contrat en fonds en euros ne rapporte plus que très peu. L’assureur perçoit alors les revenus locatifs de la SCPI et subit toutes les contraintes y afférentes, à savoir le respect du délai de jouissance par exemple, ainsi que du prélèvement des frais de gestion et de souscription.
L’assureur n’achète pas qu’une seule SCPI mais plusieurs, de la catégorie des SCPI de rendement, c’est-à-dire exploitant des immeubles professionnels. Ce sont celles à haute performance qu’il sélectionne dans ce cas. À son tour, l’assureur verse les dividendes perçus à l’épargnant souscripteur, directement dans son épargne afin de la faire capitaliser.
Selon les dispositions initiales du contrat, ces dividendes peuvent être bloqués pendant plusieurs années, par exemple pendant 8 ans si le souscripteur souhaite bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance-vie.
La souscription par l’épargnant
La SCPI est en réalité proposée à la souscription auprès de l’épargnant afin de booster le rendement de son assurance-vie. Ce dernier choisit celle qui lui convient à travers la liste proposée par l’assureur. Il jouit de plusieurs avantages au moment de l’acquisition :
- l’assureur réduit le prix de la part, pour la plupart des SCPI
- l’épargnant choisit le nombre de parts qui lui convient, sans que le minimum à souscrire lui soit imposé
- l’assureur a déjà supporté la totalité de la période de jouissance au moment où il a acquis la SCPI, comme énoncé plus haut. Ce délai de carence en loyer ne sera donc plus que d’un an pour l’épargnant souscripteur.
Notons aussi que c’est l’assureur qui fixe les frais de gestion, non de la SCPI mais du contrat. Tous ces paramètres peuvent donc influencer sur le rendement de ce dernier.
Autres avantages à la souscription à travers une assurance-vie
Les dividendes versés dans l’épargne à capitaliser deviennent des primes de versement. Par conséquent, ils profitent de la même fiscalité très avantageuse qui est leur déduction des revenus imposables de l’épargnant.
Leur retrait est cependant soumis à l’application du barème de l’impôt sur le revenu. En revanche, s’ils sont destinés à être versés au moment de la retraite, c’est-à-dire au moment du dénouement du contrat, l’imposition des rentes viagères s’applique.
Grâce à ces nombreux avantages, le rendement net après fiscalité est élevé. Il est toutefois intéressant de toujours simuler la rentabilité compte tenu des frais appliqués et du montant des dividendes versés comme nous allons l’aborder dans le paragraphe suivant.
Quid des dividendes reversés par l’assureur ?
L’inconvénient pour la souscription à travers une assurance-vie, c’est la redistribution des dividendes par l’assureur. Celui-ci prélève ses propres commissions des revenus locatifs qu’il perçoit de la société de gestion avant de décider du montant qu’il reverse à l’épargnant. En bref, ce montant est donc moins conséquent comparé à celui perçu à travers une SCPI souscrite en direct.
Il vaut donc mieux se renseigner sur tous ces paramètres avant de faire son choix. Plusieurs SCPI peuvent aussi être placées dans un portefeuille d’assurance-vie pour des fins de diversification, de même que des OPCI et d’autres valeurs mobilières, qui sont toujours des actifs faisant partie des supports en unités de comptes.
