Si vous investissez dans l’immobilier nu sous le dispositif Pinel, vous devez accorder une attention particulière au calcul du loyer que vous allez facturer. En effet, attention à ne pas fixer des loyers trop élevés puisque vous risquez gros : voici pourquoi.
Le plafond de loyer : de quoi s’agit-il ?
La loi a fixé un plafond de loyer pour tous les investisseurs en loi Pinel. En effet, l’objectif de ce dispositif est de permettre aux habitants des zones à tension de loger dans des biens immobiliers neufs et à prix accessibles par rapport à leurs revenus. C’est pourquoi, l’État invite chaque loueur à se référer à ce plafond des loyers qui varie en fonction de chaque zone à tension. Il est le plus élevé à Paris et ses alentours par exemple, étant donné que le prix même de l’immobilier est le plus significatif comparé aux autres villes sur le territoire. La région parisienne est d’ailleurs classée dans la zone A Bis.
De plus, vous êtes dans l’obligation de considérer le plafond de ressources de votre locataire. Ces deux principales variables vont ainsi influencer le calcul de votre loyer Pinel.
Par conséquent, si vous dépassez ces plafonds, vous risquez de perdre votre éligibilité et donc votre réduction d’impôt. Rappelons que la loi Pinel a vocation à réduire votre IR tout en vous permettant bien entendu de profiter d’excellents revenus fonciers issus de l’exploitation de votre bien neuf.
Votre logement intéressera peu les locataires
Autre important risque que vous courez : votre offre sera peu intéressante si vos loyers sont exagérément élevés. Or, le délai qui vous est accordé entre la livraison du logement et celui à partir duquel vous devez commencer à le mettre en location est limité. Ce délai est de 6 mois ; au-delà, vous n’êtes plus éligible. Il vaut donc mieux vous servir des différents simulateurs pour calculer non seulement les loyers à leur juste valeur mais aussi le montant de votre carotte fiscale afin d’anticiper le rendement de votre location Pinel.
L’augmentation du loyer : quels risques ?
La revalorisation des loyers certes est calculée à partir de certains indices. Toutefois, si vous actualisez une augmentation et que celle-ci ne convient plus à votre locataire, ce dernier peut résilier le contrat même si vous êtes toujours en dessous du plafond autorisé. Vous faites alors face à une carence locative le temps de trouver de nouveaux locataires. Or, vacance locative équivaut à perte financière, et par conséquent à un maigre rendement, en particulier si la durée de cette carence s’étale sur plusieurs mois.
Quel choix du bien immobilier pour éviter ces risques ?
La meilleure solution pour éviter d’appliquer des loyers trop élevés est avant tout de choisir un bien qui ne sera ni sous-évalué ni surévalué compte tenu de tous les paramètres précités. Pour cela, étudiez avec le plus grand soin les besoins de la région où votre bien sera exploité. Si la demande est la plus élevée du côté des étudiants, investissez dans un studio ou un appartement T2. Si en revanche la région recense plutôt une population élevée de couple avec enfants, vous pouvez vous autoriser un investissement dans des appartements T3. De plus, ce sera le revenu du couple qui sera évalué au moment du calcul du loyer selon le plafond des ressources.
Obtenez les conseils d’un CGP expérimenté
Pour réussir efficacement votre placement Pinel, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé. Vous pouvez aussi vous rendre dès à présent sur le site des spécialistes Pinel forbes.fr. Votre CGP vous guidera aussi sur les nombreuses autres possibilités de défiscaliser en investissant dans la pierre.
