SCPI et OPCI sont des produits pierre-papier de la même famille, ayant pour support l’immobilier. Ce sont les SCPI qui ont été commercialisées en premier. Bien que connaissant un succès fulgurant, les SCPI présentent un certain inconvénient : leur liquidité, c’est-à-dire la possibilité pour l’investisseur de les revendre sur le marché secondaire. D’où l’apparition des OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Sont-ils alors une bonne alternative aux SCPI ?
Le principe commun des SCPI et des OPCI
Ce sont tous deux des produits gérés par des exploitants spécialisés en charge de l’exploitation d’un parc immobilier. Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier se servent à 100% de la pierre, tandis que les OPCI sont un produit multisupport et diversifié. Ces derniers utilisent aussi l’immobilier qui occupe au moins 60% de leur composition. Les 40% sont des liquidités et des valeurs mobilières.
C’est grâce à ces liquidités que la sortie en OPCI est moins pénalisante que celle des SCPI. En effet, la société de gestion rachète elle-même l’OPCI, ce qui n’est pas le cas pour les SCPI qui vont devoir plutôt circuler sur le marché secondaire si l’investisseur souhaite revendre ses parts. Avec la composition intégrale en pierre, les SCPI sont par conséquent plus difficiles à revendre.
Vu sous cet angle, on pourra dire que les OPCI sont effectivement une bonne alternative aux SCPI. Cependant, ce sont deux actifs bien distincts sur d’autres aspects. C’est ce que nous allons détailler ci-après.
Le rendement des SCPI demeure nettement plus intéressant
Du point de vue rentabilité, les SCPI proposent les meilleurs rendements avec un taux moyen de distribution sur valeur de marché (TDVM) : celui-ci est de 4% à 5%. Il n’est pas rare que les jeunes SCPI affichent même un taux de plus de 6% par an.
Les OPCI quant à eux sont plus volatils, et leur TDVM moins performant. Certains ont du mal à franchir la barre des 2% par an depuis ces deux dernières années. D’autres sont néanmoins aussi performantes que les SCPI. Toujours est-il que le rendement moyen des OPCI est de 2,5% par an. Ceci en raison du rendement peu stable des actifs boursiers qui les constituent.
Plusieurs possibilités avec les SCPI
Les SCPI répondent également à de nombreuses attentes de l’investisseur. Non seulement la possibilité de percevoir des dividendes élevés grâce aux SCPI de rendement, mais aussi l’opportunité de défiscaliser grâce aux SCPI fiscales. Ces dernières gèrent même un parc composé de biens neufs (les SCPI Pinel) tout comme de biens anciens (les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier).
La troisième famille de SCPI est celle qui ne distribue pas de revenus locatifs mais plutôt des gains à la revente. Ce sont les SCPI de valorisation. La diversification est donc quasi infinie avec les SCPI, bien que les OPCI détiennent également des parcs immobiliers spécialement constitués.
Équilibrer son portefeuille avec des SCPI et des OPCI
La meilleure option serait par conséquent d’équilibrer son portefeuille de placement en y intégrant à la fois des SCPI et des OPCI, à étudier toutefois avec attention avec votre gestionnaire de patrimoine. Ces actifs ne sont pas sans risque en effet, et à chaque investisseur son propre profil.
Notons par ailleurs que ces deux types de produit pierre-papier peuvent être souscrits aussi bien directement auprès de la société de gestion que par le biais d’une assurance-vie. Cette seconde option est extrêmement intéressante en ce qui concerne l’aspect fiscalité, et notamment pour celui qui a pour objectif de préparer sa retraite à partir des revenus complémentaires distribués.
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