Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont avant tout de l’immobilier meublé. Ils ouvrent alors droit aux mêmes avantages que la location meublée classique sous le statut de LMNP. En quoi consiste cette fiscalité ?
Différents régimes fiscaux en fonction du montant des recettes locatives
Les revenus que vous percevez d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux et sont soumis à différents régimes fiscaux en fonction de leur montant.
Tout d’abord, si les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 euros et qu’elles dépassent la moitié des revenus de son foyer fiscal, l’investisseur n’est plus un loueur non professionnel mais professionnel, c’est-à-dire que son statut dans ce cas est le LMP. Si l’investisseur ne remplit pas ces conditions, il est un loueur en meublé non professionnel.
C’est aussi en fonction du montant de ces recettes que s’appliquera le régime fiscal :
- le régime réel d’imposition qui se traduit par de nombreux avantages, à savoir la déduction des charges du loueur, l’application du régime de l’amortissement ainsi que la récupération de la TVA si l’EHPAD a été acheté neuf
- le régime micro BIC, qui déclenche la déduction d’un abattement de 50% sur la fiscalité de l’investisseur. Ce régime peut aussi être associé au Censi-Bouvard pour l’obtention d’une carotte fiscale équivalant à 11% de l’investissement et sur une durée totale de 9 ans.
Simuler sa fiscalité et son investissement
Simuler ces deux variables est recommandé avant de choisir son EHPAD. Vous devez préciser votre situation familiale de même que les détails fiscaux de votre foyer fiscal pour obtenir une simulation de la fiscalité de votre placement. Vous informerez aussi le montant de votre futur investissement ou l’effort de trésorerie mensuel que vous allez réaliser si vous achetez votre EHPAD à crédit, de même que la durée de l’investissement ainsi que le taux du crédit. Vous indiquerez aussi le régime fiscal pour lequel vous optez et ce, comme détaillé plus haut.
C’est un outil qui se charge d’effectuer l’estimation en ligne. La simulation est primordiale pour prévoir et choisir en toute sérénité.
Faire le meilleur choix de l’EHPAD
L’EHPAD en tant que produit d’investissement rapporte de plus en plus, en raison de la demande élevée sur le marché de l’immobilier pour seniors. Son rendement est en effet élevé, celui-ci pouvant atteindre jusqu’à 4% à 5% par an. Le choix de l’EHPAD est cependant déterminant puisque sa rentabilité est avant tout celle d’un bien immobilier meublé.
Pour faire le meilleur choix de l’EHPAD, plusieurs critères sont à mettre en avant :
- sélectionner le meilleur gestionnaire : le choisir en fonction de ses expériences dans le domaine de la retraite médicalisée et de la dépendance. Attention à sa fiabilité également, puisque c’est de ce critère dont va dépendre la liquidité de votre EHPAD lorsque vous déciderez de le revendre. Vérifiez sa capacité financière par le biais de ses trois derniers bilans annuels. Un bon gestionnaire d’EHPAD est généralement reconnu dans le domaine de la prise en charge des seniors. Ils se reconnaissent aussi par leur taux d’occupation élevé.
- établir un bail commercial de qualité : c’est un document contractuel qui lie le gestionnaire et l’investisseur tout au long de l’exploitation de l’EHPAD. Il doit donc avoir été rédigé avec les détails pertinents, en particulier sur la durée de l’exploitation, le montant des loyers, leur revalorisation ainsi que la répartition des charges. La durée du bail est d’une douzaine d’années en moyenne. Peu de gestionnaires signent cependant un bail d’une durée inférieure à 9 ans. En ce qui concerne les loyers, ils seront évalués à partir de différents critères comme la rentabilité, la qualité des services, etc.
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